לאחר למעלה משלושה עשורים בעולם הנדל"ן ושיחות עם אלפי אנשים, החושים והסנסורים הפנימיים מתחדדים. כשאתה שומע אדם עם אנרגיה טובה, לב פתוח והומור דק – הרצון לעבוד איתו עולה מיד. שאלתי אותו מספר שאלות מנחות כדי לדייק את הצורך, והבנתי בדיוק מה הוא מחפש: סוג של נכס ועסקה שעשרות קונים ממתינים להם ברשימות המתנה.
וכמו תמיד בחיים – תזמון זה עניין של טיימינג. יומיים קודם לכן נחתה על שולחני עסקה מורכבת ביותר, אך עם פוטנציאל יוצא דופן. בניין ישן ומוזנח לשימור במיקום מעולה ומבוקש, על מגרש כפול, עם אישור עקרוני לתוספת זכויות בנייה – וגם דייר מוגן כבונוס, כדי שהדברים לא יהיו פשוטים מדי.
תיארתי לש׳ את המורכבות, היתרונות והאתגרים, וקבענו להיפגש במשרד כעבור שעתיים.
בפגישה פרסנו את התוכניות על המסך הגדול במשרדי. הצגתי בפניו את החזון- מה ניתן להפיק מהמבנה הקיים, אילו שינויים תכנוניים נדרשים לדעתי כדי להפוך אותו לבניין בוטיק יוקרתי, ואיך נוכל לתכנן עבורו ועבור משפחתו בית חלומות שישמח לגור בו. את שאר הדירות החדשות שנייצר נוכל למכור בשוק החופשי, כשבנוסף לרווח היזמי תינתן לו הזכות לבחור מי יהיו שכניו העתידיים. גיבשנו תוכנית עסקית מפורטת שצפתה את הרווח לאחר כל ההוצאות, והגיע רגע ההכרעה.
לפני קבלת ההחלטה, הסתכלתי לש׳ עמוק בעיניים ואמרתי לו בגילוי לב-
"אתה עומד להגשים חלום ולבנות בניין בארץ ישראל, אבל המציאות כאן שונה לחלוטין ממה שאתה מכיר בארצות הברית. בישראל אין שחור ולבן – יש אפור בהיר ואפור כהה. דברים שנראים פשוטים היום יסתבכו מחר, הביורוקרטיה עלולה לשחוק, ואתה תצטרך שפע של אורך רוח ואמונה. אבל עם הצוות הנכון, המסע הזה יסתיים בהצלחה ובדירת קבע מדהימה משלך בירושלים."
ש׳ הקשיב ברצינות ואמר: "שמעתי לא מעט סיפורים על אמריקאים שבאו לעשות עסקים בארץ עם הון גדול ויצאו עם מעט מאוד. אני לא בטוח שאוכל לנהל הרפתקה מורכבת כזו מהצד השני של האוקיינוס."
הבנתי היטב את חששותיו, והשבתי: "ליוויתי עשרות עסקאות יזמיות מורכבות כאלה. לקוחות שהבינו את גבולות הידע שלהם, נתנו אמון ונעזרו בניסיון המקצועי שלנו – הגיעו לקו הסיום מרוצים ומורווחים."
ש׳ שקל את הדברים ואמר: "אני יוצא לדרך – בתנאי אחד: שאתה מלווה ומייעץ לי בכל צעד במסע הזה." לחצנו ידיים.
השלב הראשון והקריטי היה בניית ה"נבחרת". בעסקה מורכבת כזו, אין צוות אחד שדומה למשנהו – כל פרויקט דורש תפירה אישית. גיבשנו סביב ש׳ עורך דין מנוסה ומוביל במקרקעין שמתאים גם לאופיו האישי, מומחה למיסוי בינלאומי לגישור בין חוקי המס בישראל ובארה״ב, ויועץ מימון מהשורה הראשונה שמתמחה בליווי תושבי חוץ.
לאחר שגובש מתווה הרכישה, צירפנו את המעגל המבצע: מנהל פרויקט קפדן, קבלן מבצע מנוסה, אדריכל לשינויי התב"ע וההיתרים, מעצבת פנים ואדריכל נוף. יצאנו לדרך באופטימיות זהירה.
מורכבויות לא איחרו לבוא, כצפוי.
באופן מפתיע דווקא סוגיית הדייר המוגן נפתרה במהירות, אך אתגרים תכנוניים והנדסיים צצו בזה אחר זה לאורך השנים. מי שחושב שאפשר להוביל פרויקט בנייה ושימור ללא מהמורות – כנראה חי בכוכב אחר. אבל עם צוות מגובש ומחויב, פתרנו כל מכשול בסבלנות, בשיחות טרנס-אטלנטיות ובפגישות זום לתוך השעות הקטנות של הלילה.
במסגרת התכנון המחודש יצרנו שמונה דירות ופנטהאוזים יוקרתיים ויוצאי דופן. את הפרויקט בחרנו לשווק באופן דיסקרטי ומחוץ לשוק (Off-Market), במטרה לבנות קהילה איכותית והומוגנית. התוצאה עלתה על כל הציפיות: שמונה משפחות מובחרות שש׳ אישר כל אחת בעצמו הצטרפו לפרויקט, במחירי מכירה שהיו יותר מכפולים מהיעדים בתוכנית העסקית המקורית.
לאורך השנים ש׳ הפך מלקוח לחבר קרוב, וכמעט בן משפחה. זכיתי ללוות אותו בשמחות וחתונות של ילדיו בארה"ב, והקשר בינינו הפך יומיומי.
בחול המועד סוכות, בדיוק שבע שנים מאז אותה שיחת טלפון ראשונה, חגגנו כולנו ברוב עם והדר את חנוכת הבניין והכנסת ספר תורה למניין המשותף שהוקם בו.
ש׳ קיבל לידיו בית נדיר ורחב ידיים, המאכלס ברווחה את כל המשפחה והנכדים שנולדו ברוך השם מאז. את שאר הרוכשים בבניין אני פוגש כיום כחברים ותיקים – אם לארוחה בדירותיהם הירושלמיות המעוצבות לעילא, ואם בביקוריי בארה"ב, שם הם מקפידים לפתוח דלתות ולהכיר לי משפחות נוספות שמבקשות לקחת חלק בפרויקטים הבאים שלנו.
לתפיסתי, נדל"ן אינו עוסק בבטון וברזל – הוא מתחיל ונגמר באנשים. עם אנשים טובים וישרים אפשר לחצות אוקיינוסים, להתגבר על כל מכשול ולבנות דברים מופלאים.
הברק וההתרגשות בעיניו של ש׳ בחנוכת הבית, כשתיאר בפני הנוכחים את המסע משיחת הטלפון ההיא ועד הרגע שבו הגשים את חלומו לבנות בית בירושלים – שווים עבורי עולם ומלואו.
אנחנו עובדים קשה מאד ונותנים את הלב, הנשמה ואת כל הניסיון שהצטבר במהלך עשרות שנים בדיוק עבור הרגעים המיוחדים האלה, שזכינו ליישב עוד שמונה משפחות איכותיות ושמחות בארץ ישראל.
