השפעת הריבית על מצב שוק הנדל"ן בירושלים

מחירי הדירות בירושלים כמו גם בישראל כולה, זינקו בעשרות אחוזים והפכו את האפשרות לרכישת דירה, לחלום בלתי אפשרי עבור רבים. דובר רבות על מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל, אך נראה שהמגמה נמצאת בעלייה מתמדת ללא כל כוונה להתאזן בקרוב. לא זאת ועוד, אלא שכבר בחודשיים האחרונים נצפתה עלייה נוספת, כאשר בנק ישראל העלה את הריבית ב- 0.5 נקודות האחוז, בפעם השמינית ברציפות, דבר שמציב את הריבית לרמה של 4.25% נכון לפברואר 2023 .

במצב הנוכחי, האינפלציה במדינת ישראל זינקה מעל לגבול היעד העליון, ובשנים־עשר החודשים האחרונים עומדת על 5.4%.

באופן טבעי נצפית ירידה במספר עסקאות הנדל"ן בעיר הבירה, כאשר פחות ופחות מתעניינים מבינים כי אינם מצליחים לעמוד בקצב עליית המחירים המסחרר. מצד שני, הסיטואציה מיטיבה דווקא עם בעלי הדירות שהספיקו לבצע את העסקה טרם הזינוק האדיר. כך, נוצר מצב שממנו יוכלו ליהנות מי שכבר מחזיקים בנכס, בעוד שאחרים צופים בחלום הולך ומתרחק.

נדל"ן בירושלים – אז והיום

במשך שנים האזרחים בישראל עוקבים בדאגה אחר מחירי הדירות בכל רחבי הארץ ובערים הגדולות בפרט. למרבה הצער, לא נראה שמגמת העלייה הזו עומדת להשתנות בקרוב. כך, נוצר מצב שבו סכום של למעלה ממיליון שקלים עבור משכנתה נחשב לנורמה גם עבור זוגות צעירים שנאלצים לעבוד יותר (לעיתים מדובר אף בתוספת של למעלה מ-20 משכורות חודשיות), ומוצאים עצמם לווים סכומים גדולים יותר משתכננו.

בירושלים, בתחילת שנת 2021 עלות דירת 3 חדרים עמדה בממוצע על 1.4 מיליון שקלים. כיום, מחיר אותה דירה כבר עומד 1.6 מיליון שקלים, ובנכסים מסוימים אף יותר. המשמעות היא שמחיר דירה ממוצעת, עומד על 2 מיליון שקלים וצפונה. ירושלים כאמור, נחשבת לעיר מבוקשת במיוחד כך שבכל מקרה המחירים גבוהים מהממוצע הארצי. לשם השוואה, העיר נמצאת במקום השלישי ברשימה עם עלייה של למעלה מ- 14.5 אחוזים במחירי הדיור.

השפעת הריבית על שוק השכירות

כמובן שעליית הריבית אינה פוסחת גם על שוק השכירות. כאשר מחירי הדירות עולים, המשקיעים יבקשו להעלות את התשואה מהשכרת נכסים בהתאם לאותה עלייה. אומנם המשמעות היא שחלקם ייאלצו להמתין עד לסוף החוזה כדי לבצע את הצעד, אך כבר עכשיו ניכרת עלייה במחירי השכירות.

עבור שוכרי הדירות מדובר בבעיה אמיתית, שמרחיקה אותם אף יותר מהאפשרות לעבור לנכס משלהם. מצד אחד, השכירות ששילמו עד היום ויכלו לעמוד בה עולה במאות שקלים בחודש ואלפי שקלים בשנה. מאידך, גם המשכנתאות מזנקות עד מאוד ויחד איתן מחירי הדירות לרכישה. כך, נוצר מצב שבו עשרות אלפי צעירים נותרים ללא נכס משלהם, כאשר הם תלויים בבעלי הדירות שכאמור רואים לרוב את טובתם האישית בלבד.

כיצד עליית ריבית משרתת את המטרה?

שוק הנדל"ן מהווה שיקול מרכזי עבור בנק ישראל בכל הקשור להעלאות ריבית בשנים האחרונות. במקור, מטרת עליית הריבית הייתה להילחם ביוקר המחייה וכך נצפתה עלייה חדה משיעור של 0.1% ל-2% בריבית, תוך זמן קצר ביותר. זהו צעד חריג שמצד אחד פגע מאוד בלווי המשכנתאות, אך מאידך היה אמור לאזן את השוק. נשאלת השאלה, האם הצעד הדרמתי אכן השיג את המטרה?

בעולם הנדל"ן הדעות חלוקות מכיוון שמצד אחד אכן נצפית ירידה במספר עסקאות הנדל"ן, ומצד שני עסקאות שכן יוצאות לפועל שוות מיליוני שקלים. כך, השוק שומר על איזון כיוון שאומנם מדובר במעט עסקאות יחסית לשנים שעברו, אך כל עסקה שווה יותר.

עתיד הנדל"ן בירושלים

נראה שעתיד הנדל"ן בירושלים מושתת על התחדשות עירונית. כבר עכשיו נראה שהיצע הדירות הולך וגובר, ולו רק בזכות פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים מרכזיים ומבוקשים בעיר, שבהם כוח הקנייה גדול על אף המחירים היקרים יחסית. פרויקטים אלו מושכים אליהם משפרי דיור ואוכלוסייה צעירה לא רק מתוך ירושלים עצמה, אלא מהאזור כולו, כך שהעתיד צופן בחובו מצד אחד עלייה בהיצע הדירות בעיר שהיה מוגבל במשך שנים, ומצד שני הזדמנות רכישה לזוגות צעירים ומשפרי דיור שהיצע הדירות לקנייה גדל בספקטרום מחירי מטרה רחב יותר.

דירה שמתאימה בדיוק לצרכים והדרישות שלכם

כאשר המרוץ לדירה מכניע רבים, ישנם אלו אשר מסרבים לוותר על חלומם. אם גם אתם מעוניינים להיפרד אחת ולתמיד מבעלי הדירות להשכרה ולעבור סוף סוף לנכס משלכם, זה הרגע ליצור קשר עם חברת תיווך שמכירה היטב את ירושלים על כל בוריה. מתוך ההיכרות הרבה עם העיר, יוכלו המומחים לנתח בדיוק את הצרכים, הדרישות והתקציב שלרשותכם, ולהכווין אתכם לנכס המדויק שיהפוך במהרה לבית שהוא כל כולו שלכם.

שנת 2021 התאפיינה בעיקר כיציאה מתקופת הקורונה וחזרה של הקונים לשוק – ובגדול. ניתן להבחין בגידול משמעותי ובעלייתם של מחירי הדירות. כך למשל, מחירי הדירות עלו בישראל בממוצע שנתי של 10%, כאשר העלייה השנתית בירושלים לבדה, עומדת על כ־9.9%.

באזורי הביקוש היוקרתיים ו בעיר על ידי תושבי החוץ והקהל המקומי בעל חתך סוציו־אקונומי גבוה, שהן השכונות הוותיקות במרכז העיר, המחירים עלו אף יותר ועומדים על ממוצע של 11.5%.בשכונות אלו אין כלל מלאי קרקעות זמין, התב"ע (תוכנית בניין עיר) מגבילה מאוד את זכויות הבנייה הנוספות, בעוד הביקוש גבוה משמעותית מההיצע, ופוטנציאל הבנייה לדירות חדשות מוגבל – עובדה שתתמוך בהמשך עליית המחירים.

 הדמיה: Viewpoint

ממה נובעת עליית המחירים?

הסיבות לעליית המחירים רבות ומגוונות, לפניכם כמה מהן:

·       ריבית נמוכה מאוד – המימון הפך זול יותר, ואפיקי ההשקעה הסולידיים מניבים תשואות נמוכות.

·       בשמונת החודשים הראשונים של שנת 2021 נשבר שיא חדש שבו ניתנו משכנתאות בסך 75.1 מיליארד ₪! בחודש יוני לבדו, הבנקים אישרו משכנתאות בסכום של 11.6 מיליארד ₪, בחודש אוגוסט בסך 11.9 מיליארד ₪ ובאוקטובר סך של 10.7 מיליארד ₪.

·       לשם השוואה, בשנת 2020, אשר שברה גם היא שיאים קודמים, ניתנו הלוואות העומדות על סך כולל של 78 מיליארד ₪.

·       היצע פוחת – בשנת 2020 החלה בנייתן של כ־51,000 דירות חדשות, ירידה של 7.8% בהשוואה לשנת 2019 בכל הארץ.

·       בשנת 2020 הסתיימה בנייתן של 53,000 דירות.

·       עפ"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דרושות כ־80,000 יחידות דיור חדשות מידי שנה להדבקת הפער בין הביקוש להיצע.

היתרי הבנייה שנינתנו בירושלים

גם בתחום היתרי הבנייה בירושלים ניתן לראות באופן ברור את המגמה בשנים האחרונות, כאשר בשנת 2019 ניתנו כ־4026 היתרי בנייה בעיר, בשנת 2020 ניתנו כ־4483 ובשנת 2021 חלה ירידה חדה בהתחלות הבנייה בעיר.

בשני הרבעונים הראשונים של שנה זו, החלו להיבנות בירושלים כ־836 דירות חדשות בלבד, לעומת 2267 דירות שנבנו בפועל בשנת 2020, ו־3091 דירות חדשות שנבנו בפועל בשנת 2019.

היצע מול ביקוש

היצע הדירות החדשות בישראל בכלל ובירושלים בפרט, נמוך משמעותית מהביקוש, עובדה שממשיכה לגרום למחירים בעיר לנסוק כלפי מעלה. נקודה נוספת הגורמת לעלייתם של המחירים היא הבירוקרטיה והזמן הממושך, שרק גדל, בקבלת אישור תוכניות והיתרי בנייה בפועל.

בירושלים אין קרקעות פנויות לבנייה רוויה בתוך העיר, הדרך היחידה להרחבת הבנייה בתוכה היא על ידי תוכנית פינוי־בינוי, שהיא למעשה הריסת מתחמים ישנים ובנייה של מגדלי מגורים חדשים. מטבע הדברים הליכי פינוי־בינוי לוקחים זמן רב, ובממוצע אורכים בין 5–7 שנים להליך סטנדרטי ללא בעיות מיוחדות, ולעיתים אף עשר שנים מהיום שבו החלו הפניות בנושא זה אל הדיירים ועד לרגע קבלת מפתח.

ראש עיריית ירושלים תומך בתהליכי הפינוי־בינוי בעיר, אך מנגד הבירוקרטיה והתהליכים הארוכים של החתמת הדיירים הוותיקים במתחמים, מנבאים שיעברו מספר שנים עד שמסה קריטית של דירות חדשות, במעגלים השניים והשלישיים של העיר, יבואו לידי ביצוע בפועל, ומסירת מפתחות בפרויקטים המדוברים תתבצע בעוד שנים ארוכות.

קצה אור במנהרה

בחודשים האחרונים אושרו בוועדות התכנון מספר פרויקטים חדשים במסגרת תוכנית פינוי־בינוי בירושלים, לפניכם רשימה חלקית:

·       521 יח"ד בנווה יעקב

·       73 יח"ד בדרך חברון

·       480 יח"ד במתחם הנטקה בקריית יובל

·       260 יח"ד בקריית מנחם

·       1255 יח"ד במעגלי יבנה

בנוסף, אושרה עקרונית התוכנית לפיתוח מתחם שערי צדק הישן, שאותו רכשה חברת קנדה ישראל בשנת 2020 במחיר של 512 מיליון ₪. התוכנית משתרעת על קרקע בשטח של כ־17 דונם ותכלול כ־ 1,100 יחידות דיור, וסה"כ מעל 1.2 מיליון מ"ר של עירוב שימושים ובהם משרדים ותעסוקה, מרכז כנסים, תרבות ופנאי ושטחי מסחר.

כניסתה של חברת קנדה ישראל להשקעה משמעותית בירושלים, בהמשך לכניסתן של  חברות נדל"ן ציבוריות ופרטיות מהמובילות במשק הישראלי לעיר בשנים האחרונות, מהווה הבעת אמון והכרה בפוטנציאל הגדול שטמון בעיר ובהתפתחותה העתידית.

הדמוגרפיה במדינת ישראל

הגידול הדמוגרפי במדינת ישראל הוא מהגבוהים בעולם המערבי, עפ"י נתונים רשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושל הצוות לתכנון "ישראל 100" – צוות ממומחים ומתכנני ערים מהמובילים בארץ, עד שנת 2048, שבה תציין המדינה 100 שנים להיווסדה, המדינה תכפיל את גודל האוכלוסייה שלה בגידול טבעי, ללא גלי עלייה מיהודי התפוצות.

עד כה נבנו מקום המדינה כ־5.2 מיליון יחידות דיור במשך 73 שנה. ב־23 השנים הבאות המדינה תצטרך לבנות עוד 5.2 מיליון יחידות דיור, וזאת רק כדי לעמוד בגידול האוכלוסייה הטבעי.

שלטון פוליטי מתחלף ללא המשכיות ואג'נדה ברורה

גם תחום הפוליטיקה בישראל אינו תורם למצב הנוכחי שבו אנו נמצאים. הדבר מתבטא בתחומים רבים, ביניהם, חוסר בתחבורה ציבורית יעילה – עובדה המרכזת את רוב האוכלוסייה במקבצים צפופים, ולמעשה מונעת פיזור אוכלוסין בשל חוסר בנגישות ובמקומות תעסוקה – חיפה בצפון, מדינת תל־אביב, יישובי מרכז הארץ מגדרה עד חדרה ובאר שבע בדרום.

תחום נוסף הוא נדל"ן כהשקעה. מאז ומתמיד היו מחירי הנדל"ן בארץ במגמת עלייה מתמדת, למעט תקופות קצרות שבהן המחירים הראו יציבות, ולעיתים גם ירידות קלות שנגרמו עקב מצב בטחוני מורכב. בשנים האחרונות, ובעיקר מאז משבר הסאב־פריים, שהתחיל בארה"ב והתפשט לכל העולם, ככפר גלובלי אחד, חוותה ישראל עליות מחירים חדות ורצופות, מהסיבות שפורטו עד כה.

האם עליית המחירים תיבלם או תיעצר? האם אנחנו בבועת נדל"ן?

לדעת המומחים ואנשים מן היישוב המצביעים ברגליהם וממהרים לרכוש דירות במגמה אשר מתגברת, התשובה היא לא, ומהטעמים הבאים:

·       כלל הדירות שנקנו מאוכלסות בפועל ואין דירות ריקות.

·       רמת הביקוש יציבה וממשיכה כך כל עוד נמשך הריבוי הדמוגרפי הטבעי, שפוגש בחוסר מתמשך ומחסור בהתחלות בנייה חדשות.

·       לא נצפו פיגורים חריגים בתשלומי המשכנתאות של משקי הבית בישראל.

·       הבנקים למשכנתאות הן יציבים והן רווחים עד מאוד.

·       רמת התעסוקה גבוהה והאבטלה נמוכה.

·       לגורמים הרלוונטיים, קרי; הממשלה, הבנקים וחברות הבנייה, אין כל אינטרס ממשי להורדת המחירים, ויכולתם להשפיע על השוק החופשי נמוכה מאוד.

·       המיסים המצטברים בקופת המדינה לאורך תהליך הבנייה מהווים כ־35–40% ממחירה של מכירת הדירה הסופי.

·       הממשלה ממחזרת צעדים אשר נוסו בעבר לקירור שוק הנדל"ן על ידי העלאת מס הרכישה למשקיעים ולבעלי דירה שנייה. ההתרכזות בניסיון להגבלת ביקושים במקום בהגדלת ההיצע, שולית למדי בפגיעה באוכלוסייה האמידה והעשירה, ולא תגרום לירידת המחירים.

סוף דבר

כדי לגרום להאטה בעליית המחירים, דרושה החלטה וביצוע ממשלתי של הפשרת קרקעות לתכנון ובנייה עתידית, הסרת חסמים בירוקרטיים לאישורי בנייה ושיפור משמעותי בתחבורה הציבורית העירונית והבין־עירונית. לצערנו, תהליכים אלו נמשכים זמן רב, כמו גם הבירוקרטיה והתיאום בין משרדי הממשלה השונים וזמן הביצוע המתפרס על גבי שנים ארוכות בפועל.

שנת 2022 בירושלים, צפויה להיות שנה שבה תורגש התמתנות קלה בעליית מחירי הדיור ברוב אזורי העיר, לצד המשך עליית המחירים בשכונות הוותיקות והמבוקשות במרכז העיר. ללא ספק יהיה מעניין לראות את התמודדות השוק והיזמים באזורים שבהם אושרו מתחמי פינוי־בינוי גדולים, כמו – קריית יובל, קריית מנחם והקטמונים.

שלכם,

אורן כהן, מנכ"ל ובעלים – אורן כהן גרופ.