שנת 2021 התאפיינה בעיקר כיציאה מתקופת הקורונה וחזרה של הקונים לשוק – ובגדול. ניתן להבחין בגידול משמעותי ובעלייתם של מחירי הדירות. כך למשל, מחירי הדירות עלו בישראל בממוצע שנתי של 10%, כאשר העלייה השנתית בירושלים לבדה, עומדת על כ־9.9%.
באזורי הביקוש היוקרתיים ו בעיר על ידי תושבי החוץ והקהל המקומי בעל חתך סוציו־אקונומי גבוה, שהן השכונות הוותיקות במרכז העיר, המחירים עלו אף יותר ועומדים על ממוצע של 11.5%.בשכונות אלו אין כלל מלאי קרקעות זמין, התב"ע (תוכנית בניין עיר) מגבילה מאוד את זכויות הבנייה הנוספות, בעוד הביקוש גבוה משמעותית מההיצע, ופוטנציאל הבנייה לדירות חדשות מוגבל – עובדה שתתמוך בהמשך עליית המחירים.
הדמיה: Viewpoint
ממה נובעת עליית המחירים?
הסיבות לעליית המחירים רבות ומגוונות, לפניכם כמה מהן:
· ריבית נמוכה מאוד – המימון הפך זול יותר, ואפיקי ההשקעה הסולידיים מניבים תשואות נמוכות.
· בשמונת החודשים הראשונים של שנת 2021 נשבר שיא חדש שבו ניתנו משכנתאות בסך 75.1 מיליארד ₪! בחודש יוני לבדו, הבנקים אישרו משכנתאות בסכום של 11.6 מיליארד ₪, בחודש אוגוסט בסך 11.9 מיליארד ₪ ובאוקטובר סך של 10.7 מיליארד ₪.
· לשם השוואה, בשנת 2020, אשר שברה גם היא שיאים קודמים, ניתנו הלוואות העומדות על סך כולל של 78 מיליארד ₪.
· היצע פוחת – בשנת 2020 החלה בנייתן של כ־51,000 דירות חדשות, ירידה של 7.8% בהשוואה לשנת 2019 בכל הארץ.
· בשנת 2020 הסתיימה בנייתן של 53,000 דירות.
· עפ"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דרושות כ־80,000 יחידות דיור חדשות מידי שנה להדבקת הפער בין הביקוש להיצע.
היתרי הבנייה שנינתנו בירושלים
גם בתחום היתרי הבנייה בירושלים ניתן לראות באופן ברור את המגמה בשנים האחרונות, כאשר בשנת 2019 ניתנו כ־4026 היתרי בנייה בעיר, בשנת 2020 ניתנו כ־4483 ובשנת 2021 חלה ירידה חדה בהתחלות הבנייה בעיר.
בשני הרבעונים הראשונים של שנה זו, החלו להיבנות בירושלים כ־836 דירות חדשות בלבד, לעומת 2267 דירות שנבנו בפועל בשנת 2020, ו־3091 דירות חדשות שנבנו בפועל בשנת 2019.
היצע מול ביקוש
היצע הדירות החדשות בישראל בכלל ובירושלים בפרט, נמוך משמעותית מהביקוש, עובדה שממשיכה לגרום למחירים בעיר לנסוק כלפי מעלה. נקודה נוספת הגורמת לעלייתם של המחירים היא הבירוקרטיה והזמן הממושך, שרק גדל, בקבלת אישור תוכניות והיתרי בנייה בפועל.
בירושלים אין קרקעות פנויות לבנייה רוויה בתוך העיר, הדרך היחידה להרחבת הבנייה בתוכה היא על ידי תוכנית פינוי־בינוי, שהיא למעשה הריסת מתחמים ישנים ובנייה של מגדלי מגורים חדשים. מטבע הדברים הליכי פינוי־בינוי לוקחים זמן רב, ובממוצע אורכים בין 5–7 שנים להליך סטנדרטי ללא בעיות מיוחדות, ולעיתים אף עשר שנים מהיום שבו החלו הפניות בנושא זה אל הדיירים ועד לרגע קבלת מפתח.
ראש עיריית ירושלים תומך בתהליכי הפינוי־בינוי בעיר, אך מנגד הבירוקרטיה והתהליכים הארוכים של החתמת הדיירים הוותיקים במתחמים, מנבאים שיעברו מספר שנים עד שמסה קריטית של דירות חדשות, במעגלים השניים והשלישיים של העיר, יבואו לידי ביצוע בפועל, ומסירת מפתחות בפרויקטים המדוברים תתבצע בעוד שנים ארוכות.
קצה אור במנהרה
בחודשים האחרונים אושרו בוועדות התכנון מספר פרויקטים חדשים במסגרת תוכנית פינוי־בינוי בירושלים, לפניכם רשימה חלקית:
· 521 יח"ד בנווה יעקב
· 73 יח"ד בדרך חברון
· 480 יח"ד במתחם הנטקה בקריית יובל
· 260 יח"ד בקריית מנחם
· 1255 יח"ד במעגלי יבנה
בנוסף, אושרה עקרונית התוכנית לפיתוח מתחם שערי צדק הישן, שאותו רכשה חברת קנדה ישראל בשנת 2020 במחיר של 512 מיליון ₪. התוכנית משתרעת על קרקע בשטח של כ־17 דונם ותכלול כ־ 1,100 יחידות דיור, וסה"כ מעל 1.2 מיליון מ"ר של עירוב שימושים ובהם משרדים ותעסוקה, מרכז כנסים, תרבות ופנאי ושטחי מסחר.
כניסתה של חברת קנדה ישראל להשקעה משמעותית בירושלים, בהמשך לכניסתן של חברות נדל"ן ציבוריות ופרטיות מהמובילות במשק הישראלי לעיר בשנים האחרונות, מהווה הבעת אמון והכרה בפוטנציאל הגדול שטמון בעיר ובהתפתחותה העתידית.
הדמוגרפיה במדינת ישראל
הגידול הדמוגרפי במדינת ישראל הוא מהגבוהים בעולם המערבי, עפ"י נתונים רשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושל הצוות לתכנון "ישראל 100" – צוות ממומחים ומתכנני ערים מהמובילים בארץ, עד שנת 2048, שבה תציין המדינה 100 שנים להיווסדה, המדינה תכפיל את גודל האוכלוסייה שלה בגידול טבעי, ללא גלי עלייה מיהודי התפוצות.
עד כה נבנו מקום המדינה כ־5.2 מיליון יחידות דיור במשך 73 שנה. ב־23 השנים הבאות המדינה תצטרך לבנות עוד 5.2 מיליון יחידות דיור, וזאת רק כדי לעמוד בגידול האוכלוסייה הטבעי.
שלטון פוליטי מתחלף ללא המשכיות ואג'נדה ברורה
גם תחום הפוליטיקה בישראל אינו תורם למצב הנוכחי שבו אנו נמצאים. הדבר מתבטא בתחומים רבים, ביניהם, חוסר בתחבורה ציבורית יעילה – עובדה המרכזת את רוב האוכלוסייה במקבצים צפופים, ולמעשה מונעת פיזור אוכלוסין בשל חוסר בנגישות ובמקומות תעסוקה – חיפה בצפון, מדינת תל־אביב, יישובי מרכז הארץ מגדרה עד חדרה ובאר שבע בדרום.
תחום נוסף הוא נדל"ן כהשקעה. מאז ומתמיד היו מחירי הנדל"ן בארץ במגמת עלייה מתמדת, למעט תקופות קצרות שבהן המחירים הראו יציבות, ולעיתים גם ירידות קלות שנגרמו עקב מצב בטחוני מורכב. בשנים האחרונות, ובעיקר מאז משבר הסאב־פריים, שהתחיל בארה"ב והתפשט לכל העולם, ככפר גלובלי אחד, חוותה ישראל עליות מחירים חדות ורצופות, מהסיבות שפורטו עד כה.
האם עליית המחירים תיבלם או תיעצר? האם אנחנו בבועת נדל"ן?
לדעת המומחים ואנשים מן היישוב המצביעים ברגליהם וממהרים לרכוש דירות במגמה אשר מתגברת, התשובה היא לא, ומהטעמים הבאים:
· כלל הדירות שנקנו מאוכלסות בפועל ואין דירות ריקות.
· רמת הביקוש יציבה וממשיכה כך כל עוד נמשך הריבוי הדמוגרפי הטבעי, שפוגש בחוסר מתמשך ומחסור בהתחלות בנייה חדשות.
· לא נצפו פיגורים חריגים בתשלומי המשכנתאות של משקי הבית בישראל.
· הבנקים למשכנתאות הן יציבים והן רווחים עד מאוד.
· רמת התעסוקה גבוהה והאבטלה נמוכה.
· לגורמים הרלוונטיים, קרי; הממשלה, הבנקים וחברות הבנייה, אין כל אינטרס ממשי להורדת המחירים, ויכולתם להשפיע על השוק החופשי נמוכה מאוד.
· המיסים המצטברים בקופת המדינה לאורך תהליך הבנייה מהווים כ־35–40% ממחירה של מכירת הדירה הסופי.
· הממשלה ממחזרת צעדים אשר נוסו בעבר לקירור שוק הנדל"ן על ידי העלאת מס הרכישה למשקיעים ולבעלי דירה שנייה. ההתרכזות בניסיון להגבלת ביקושים במקום בהגדלת ההיצע, שולית למדי בפגיעה באוכלוסייה האמידה והעשירה, ולא תגרום לירידת המחירים.
סוף דבר
כדי לגרום להאטה בעליית המחירים, דרושה החלטה וביצוע ממשלתי של הפשרת קרקעות לתכנון ובנייה עתידית, הסרת חסמים בירוקרטיים לאישורי בנייה ושיפור משמעותי בתחבורה הציבורית העירונית והבין־עירונית. לצערנו, תהליכים אלו נמשכים זמן רב, כמו גם הבירוקרטיה והתיאום בין משרדי הממשלה השונים וזמן הביצוע המתפרס על גבי שנים ארוכות בפועל.
שנת 2022 בירושלים, צפויה להיות שנה שבה תורגש התמתנות קלה בעליית מחירי הדיור ברוב אזורי העיר, לצד המשך עליית המחירים בשכונות הוותיקות והמבוקשות במרכז העיר. ללא ספק יהיה מעניין לראות את התמודדות השוק והיזמים באזורים שבהם אושרו מתחמי פינוי־בינוי גדולים, כמו – קריית יובל, קריית מנחם והקטמונים.
שלכם,
אורן כהן, מנכ"ל ובעלים – אורן כהן גרופ.
